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沪深交易所首批9只公募REITs今起发售

俗话说“无规矩不成方圆”。5月29日,证监会副主席李超在国际金融论坛2021年春季会议上提出,“稳步推进基础设施领域公募REITs试点落地”是资本市场“建制度”的举措之一。

南开大学金融发展研究院院长田利辉对《证券日报》记者表示,“建制度”既是资本市场发展的基石,也是根本所在,意义重大。稳步推进公募REITs试点落地被列为“建制度”方面的举措之一,意味着REITs试点不仅是资本市场上投资工具的丰富,也是我国资本市场制度建设的完善。

完善的制度是市场规范运行的基础

粤开证券首席市场分析师李兴告诉《证券日报》记者,“完善的制度是市场规范运行的基础,‘建制度’则是资本市场高质量发展的必然要求之一。”

“上述会议之所以点名‘公募REITs’,缘于开展基础设施公募REITs试点具有重要意义,可有效盘活基础设施存量资产,拓展基础设施权益融资渠道,优化社会资源配置,引导中长期资金参与资本市场,并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。”同时,李兴进一步表示,公募REITs试点落地,将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制,深化金融供给侧结构性改革,有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

截至5月27日,沪深交易所首批9只公募REITs全部询价完成,并分别通过上交所网站和深交所网站发布基金份额发售公告,公布最终发行价格。根据相关公告,上述9只公募REITs于5月31日正式开售,各类投资者将在募集期内认购基金份额并缴款。

上交所首批5只基础设施公募REITs总募集金额约为170.32亿元。其中,普洛斯最终发行价格确定为3.890元/份,预计募集资金总额为58.35亿元;东吴苏园最终发行价格确定为3.880元/份,预计募集资金总额为34.92亿元;张江REIT最终发行价格确定为2.990元/份,预计募集资金总额为14.95亿元;浙江杭徽最终发行价格确定为8.72元/份,预计募集资金总额为43.6亿元;首创水务最终发行价格确定为3.70元/份,预计募集资金总额为18.5亿元。

深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额约为143.71亿元。其中,首钢绿能最终发行价格确定为13.380元,预计募集资金净额约为13.38亿元;盐港REIT最终发行价格确定为2.300元,预计净募集金额为18.4亿元人民币;蛇口产园最终发行价格确定为2.310元,预计募集资金净额为20.79亿元;广州广河最终发行价格确定为13.020元,预计基金发行规模为91.14亿元。

此外,深交所首批4只基础设施公募REITs战略配售比例均在60%及以上;网下投资者拟发售比例在16%-30%之间;就公众投资者拟发售比例及公众投资者认购额而言,首钢绿能为10%、1.34亿元,盐港REIT为12%、2.21亿元,蛇口产园为10%、2.08亿元,广州广河为5%、4.56亿元。

“公募REITs在国外开展较早,我国目前处于试点阶段,部分资管机构也成立相关产品投资公募REITs。”李兴介绍,首批公募REITs产品吸引了较多机构投资者,作为较低门槛投资不动产的金融产品,公募REITs与其他金融产品之间的相关性较低,在资产配置中能够起到分散风险的作用。

投资者应理性看待REITs投资价值

需要注意的是,公募REITs与股票、债券、普通公募基金均有所不同。其中,不同于股票,公募REITs市场波动相对较小,收益的增长空间相对有限;而在此基础上,公募REITs具有较高的分红比例,公募REITs设有强制分红比例,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,收益分配机制相较股票更为严格。不同于债券,公募REITs没有固定利息回报,其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力,以及资产增值带来的份额价值提升预期,会有一定的变动;公募REITs本息没有主体信用担保,依赖于资产本身的运营。相较普通公募基金而言,公募REITs资金投向不同、收益来源不同、产品定位不同。

对于市场较关心的公募REITs的主要风险,专家表示,投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

建议投资者在参与基础设施基金相关业务前,认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件,熟悉基础设施基金相关规则,自主判断基金投资价值,自主做出投资决策,自行承担投资风险。

“公募REITs采取封闭式运作,不开放申购与赎回,在证券交易所上市,场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。”李兴认为,根据相关规则,公募REITs更适合稳健型投资者长期投资,不过也应注意后续在场内进行交易时的折溢价风险。同时,投资者应当理性投资,可以优先选择现金流相对稳定、底层资产信用较好的优质项目。

在田利辉看来,REITs通过募集众多投资者的资金,用于投资不动产资产来获得收益,具有相对中等风险、中等收益的特征。“建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值,避免追涨杀跌,导致投资损失。”

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