作者：浙商资管 李成 

近日，首批9只公募REITs产品均完成了基金发行工作，从网下投资者和公众投资者的数据来看，投资者投资热情高涨，其中多只产品公众投资者获配比例低于5%。 

关注REITs风险提示 

相较于股票，公募REITs底层资产为较为成熟、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，波动性较小。 

同时，公募REITs收益的增长空间较为有限，爆发式增长的可能性较小。因此，底层资产收益相对稳定，无支撑二级市场价格暴涨暴跌的基础。相较于债券，收益均来自于资产本身产生的现金流以及资产增值产生的收益预期，公募REITs无固定利息回报；公募REITs本息无主体信用担保，依赖于资产本身，存在因运营不善而导致投资收益不达预期的风险。 

相较于普通公募基金，公募REITs收益主要来自于项目的经营收益及资产增值；普通基金收益来自于股息、利息及股票的价格上涨等。 

依据底层资产权属特征不同，首批公募REITs可分为产权类和经营权类，产权类以租金为主要收入来源，包括仓储物流、产业园区等；经营权类依据政府批文或特许经营协议，如高速公路、污水处理等。 

因经营权类的存续时间普遍要远短于产权类资产的年限，因此首批经营类项目的预计现金分派率普遍高于产权类项目，经营类项目2021-2022年预计现金分派率在6%-12%区间内，产权类项目在4%-5%之间。对于产权类项目，未来底层资产价值的上升也将驱动增值收益，而经营权类项目价值将逐年递减直至终值归零。综上所述，投资者简单比较各项目的现金分派率进行投资决策的意义不大。 

综上所述，公募REITs的收益方式与股、债等产品都大有不同，公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑二级市场表现的最主要因素。投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，避免预期和现实产生较大差异，在二级市场进行理性投资。目前投资者对于REITs产品特性和基于底层资产的投资逻辑尚有接受及熟悉的过程，因此上市后公募REITS的二级市场表现有可能因各方的投资期望认知差异呈现一定波动。建议投资者理性对待，避免追涨杀跌，导致投资损失，树立长期投资、价值投资和理性投资的理念。